时间：2022-11-07 19:51:29 | 浏览：535
“单飞”后的格力地产运营并不顺畅，业绩承压、负债率高、现金流3年为负，今年上半年其营收净利虽有起色，但中报数据反映出代建工程增长较快、存货去化速度较慢等问题受到上交所问询
《投资时报》研究员 李浥尘
如果有一项业务去年营收为零，但今年上半年一新增，就一举超过经营多年的主营业务，占公司应收比例近半，你会不会觉得有些奇怪？
正是因为半年报显示的部分数据令市场颇感意外，9月11日晚间，上交所向格力地产股份有限公司（下称格力地产，股票简称600185）下发中报问询函，要求其做进一步补充披露。
《投资时报》研究员注意到，尽管今年上半年数据依旧无法与大部分房企业绩体量相比，但相较自身上一年度的业绩，格力地产有所好转。
半年报显示，格力地产上半年实现营收26.69亿元，同比增长124.42%，净利润4.08亿元，同比增长34.48%。不过，在仔细分析分项数据后，营收净利增长背后，隐藏着一些不寻常之处。
譬如，占营收48.26%的代建工程业务全为上半年新增，是否具有可持续性？涨幅达583.50%的长期应收款，是否存在回收风险？221.63亿元的存货为何去化速度较慢？计提比例仅为0.64%的应收账款坏账准备，计提是否充分？
代建工程营收超过房地产业务
半年报显示，格力地产上半年实现净利润4.08亿元，同比增长34.48%，营收26.69亿元，同比增长124.42%。
有意思的是，《投资时报》研究员注意到，半年报中按业务类别列示的营收数据显示，格力地产上半年房地产业务实现12.55亿元，占公司营收的47.02%；代建工程业务实现营业收入12.88亿元，占公司营业收入的48.26%。
而在去年，格力地产的代建工程业务营收为零，这也意味着，12.88亿元的代建工程业务营收全部为今年上半年新增，且一举超过格力地产经营多年的房地产业务。
这样的业务增长速度不可谓不迅捷，由此带来的一个合理疑问是，此项业务发展是否具有可持续性？
正是基于类似担忧，上交所在9月11日晚间下发的中报问询函中，明确要求格力地产详细说明代建工程的具体开展模式，并结合上述代建工程的实施进度、收入确认政策和依据、风险报酬转移等情况，说明是否满足结算条件。
同时，《投资时报》研究员还注意到，2019年上半年，格力地产长期应收款为15.26亿元，较上期期末上升13.03亿元，涨幅为583.50%。从格力地产披露的信息看，这项数据的飙升，主要系应收渔港工程款增加15.16亿元所致。
数据还显示，格力地产的长期应收款坏账准备，为0元。
对上升幅度如此大的长期应收款，格力地产是否有回收安排？是否存在回收风险？
除了长期应收款的异常变化，格力地产应收账款较高的集中度也同样引起各方的高度关注。半年报显示，格力地产期末余额前五名应收账款金额合计为2.03 亿元，占应收账款期末合计数的93.59%，相应计提的坏账准备为122.04万元，计提比例较低，仅为0.64%；且基于格力地产应收账款的信用风险特征，三年以上应收账款的预期信用损失率为50%。
金额前五名应收账款的交易对手方是否与公司存在关联关系？应收账款的坏账准备计提是否充分？
令人关注的是，上交所不仅提出上述两个质疑，还要求格力地产说明当下确定坏账准备计提方法的依据。
此外，上半年格力地产存货去化速度较慢也颇为让人留意。半年报显示，格力地产期末存货221.63亿元，存货跌价准备为0元；而预收账款为10.69亿元，仅占存货余额的4.82%，低于行业平均水平。
数据还显示，存货中包含华宁花园、格力香樟、格力广场、格力海岸在内的多个开发产品去化较慢，例如，目前在开发的格力海岸项目开发周期为7—9年，时间相对较长。据此，上交所要求格力地产进一步披露房地产开发业务的去化情况和区域分布特征，并说明部分房地产业务去化较慢的原因，是否充分计提存货跌价准备。
格力地产过去一年多来股价表现
数据来源：Wind
资产负债率持续较高
公开资料显示，2015年1月，珠海投资控股有限公司（下称珠海投控）与格力集团签署的《国有产权无偿划转协议书》约定：格力集团将其持有的格力地产3亿股无限售流通A股，无偿划转至珠海投控，占格力地产总股本的51.94%。转让后，格力集团不再持有格力地产股份，珠海投控成为格力地产控股股东。
但脱离了格力集团的格力地产，营收一直疲软。
相关业绩报告显示，2015年—2019年上半年，格力地产营收分别为25.45亿元、31.22亿元、31.30亿元、30.78亿元、26.69亿元。不难看出，在2017年、2018年，格力地产营收增长陷入停滞甚至倒退，2017增长0.26%，2018年甚至出现负增长。这与房地产行业最近几年各房企均在力争的“千亿”营收规模相距甚远。
营收增长不理想的一个结果是，2016年至2018年，格力地产经营活动现金净流量连续3年为负，分别为-12.35亿元、-21.02亿元、-12.17亿元。略微可喜的是，今年上半年这一指标为5.30亿元，近三年来首次回正。
《投资时报》研究员注意到，在2015年—2019年中的时间段里，格力地产总负债一直在上升，分别为166.51亿元、190.18亿元、195.04亿元、214.64亿元、232.37亿元，由此，资产负债率也一直处于高位，分别为80.78%、72.10%、71.36%、72.34%、74.45%，始终在70%—80%之间徘徊，和地产行业50%到60%的安全资产负债率相比较高。
尤其值得一提的是，相较去年底，今年上半年总负债和资产负债率都有所上升。
两年前格力地产曾提出“立足珠海、区域布局”的发展战略，以珠海、上海、重庆为中心将业务辐射至珠三角、长三角和西南地区。然而，从业务的区域分布情况来看，目前格力地产依然没有走出珠海市这一“大本营”市场，珠海以外地区的进展仍然缓慢，其他发展区域只有重庆和上海。