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原创首发 | 金角财经（F-jinjiao）
作者 | 白玉公子
格力地产，今年有点惨。
格力地产（600185）作为市场上唯二冠以“格力”二字的上市公司，虽然有“格力”二字，但相比他原来的老母亲格力集团和同门兄弟格力电器来说，格力地产有点太不争气。
不仅不争气，最近还开始耍无赖，赖账。
正当同门兄弟格力电器（000651）的混改进行得如火如荼，正向国内电器第一的宝座发起冲击的时候，格力地产因为一张陈年的“兜底协议”再次站在了风口浪尖上。这份兜底协议，把格力地产的老底都给扒出来——它已经穷得连十大股东都坑。
2016年，格力地产进行非公开发行的定增方案时，大股东珠海投资控股有限公司与参与定增的六个投资机构曾经签订一份年化收益6.5%的“兜底”协议。但珠海投资迟迟不按照协议回购，利益受损的投资者广州金控等告上法庭后，这份被隐瞒多年的“兜底协议”才得以曝光。
更离奇的是，格力地产声称这份兜底协议是真实存在的，但自己不知情。
事实上，格力地产曾被董明珠多次炮轰，这早就注定了它是一家充满争议和话题的公司。
地产，在早几年曾是“日进斗金”的代言词。身披“格力”光环的格力地产，何致如此穷困潦倒？
上一次，格力地产这样受关注是2019年年中，格力地产发公告怼媒体“没有记者证是假记者”。
此次的“兜底”协议风波，也让市场看清了格力地产的底色。事实证明，格力地产不仅公关不专业，无论是作为一个地产开发商还是一个上市公司，它都十分外行。
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“协议存在，我不知道，我没错”
世人大多只知道格力电器，知道董明珠，却不知道格力做地产多年，并且已于2009年已经在上交所上市。
11月14日晚间，格力地产发公告称, 珠海投资因合同纠纷，所持有公司的3.47亿股股份被冻结。这则公告，让三年前的一份“兜底协议”《附条件远期购买协议书》曝光，并遭到上交所问询。11月25日，上交所就此事向格力地产发质询函。
延期了5天，格力地产终于在12月4日回复上交所质询。首先，格力地产承认了这份“兜底协议”的存在。格力地产承认，2016年公司非公开发行股份时，控股股东珠海投资确实与六个定增对象签订了《附条件远期购买协议书》，约定在格力地产定增股份锁定期满后一年内，如格力地产的股票在二级市场收盘价未达到一定条件，需要对股票进行回购。结果，因为格力地产股价的一路走低，六家参与定增的机构亏损金额高达7.9亿元。按照协议，珠海投资应该在2018年8月3日后5个交易日内对广州金控认购的格力地产股票进行收购。然而，珠海投资至今仍未履行。
随后，格力地产却说又不知道兜底协议的存在，表示兜底协议是股东之间的协议或安排，公司对此并不知情，因此在信息披露方面不存在重大遗漏。显然，格力地产这样说是为了撇清“信披违规”的责任。
简单来说，格力地产的给上交所的答案就是，协议存在，我不知道，我没有错。
格力地产在此事中作为被融资对象，竟然对兜底协议的存在不知情，这实在匪夷所思。因为在实际操作上，格力地产对兜底协议不知情是不可能成立的。
要知道，格力地产和大股东珠海投资的董事长、法人代表均为鲁君四。同时，珠海投资和格力地产有高管同时在两家企业任职，自2009年9月任格力地产董事至今的刘泽红，现任珠海投资控股有限公司党委副书记、董事、副总经理。大股东以及被融资的上市公司是同一个法人，两家公司有高管交叉任职，如果鲁君四和它的高管不知情，那么2016年定增时，在《附条件远期购买协议书》上签名的又是何人？
“格力地产”这个主体，严格来说不过一个虚拟法人。既然董事长和高管都知情，而兜底方和上市公司的法人代表又完全重合。现在格力地产说自己完全不知情，显然无法成立。
不过是玩文字游戏罢。
更牵强的，还有格力地产所说的“信息披露方面不存在重大遗漏”。当初，格力地产只披露了定增方案，但却隐瞒了兜底协议，这给市场造成一种“股东看好上市公司增持股票”的错觉，毋庸置疑，这给中小散投资者带来误导。
其实，格力地产不仅隐瞒兜底协议坑中小投资者，连十大股东它也不放过。
格力地产，背靠“格力”这个品牌，又有珠海国资委旗下的珠海投资做大股东，有品牌，有国资背景，格力地产何以走到了今天的“穷途”。这事，还要从他的“出身”开始说起。
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被嫌弃的格力地产
2015年初，格力地产的第一大股东从格力集团变更为珠海投资，同时提出要转型，格力地产正式从格力集团分离出来。这种分离，让格力地产之后的路走得十分狼狈。
原本，格力地产也是身披光环志得意满的，其在格力集团众多子公司中具有仅次于格力电器的地位。
2012年5月10日，珠海市有关方面任命格力电器董事长董明珠为格力集团董事长的同时，还任命格力地产董事长鲁君驷为集团副董事长。格力电器在集团中的地位不言而喻，但在格力集团旗下众多子公司中，唯独格力地产的鲁君驷成为了集团的副董事长，而且挂着“格力”旗号的上市公司也就这两家，可见格力地产在集团是受到偏爱的。
需要认清的是，格力地产在资本市场、格力集团中的地位，全都依赖于珠海国资委的支持，并非自己凭实力打拼而来的。而集团董事长董明珠对于地产行业也始终不看好，甚至多次在公开场合抨击房地产行业。
2014年夏季达沃斯论坛会议上，董明珠直言，“格力走专业化道路，绝不做投机生意。房地产行业赚钱太多、太快，很容易就让人将奉献的精神丢掉”；2017年，董明珠再次表示，“格力坚决不做房地产，因我们是实体制造业”；2018年，董明珠在接手央视财经采访时表示“一家企业的战略一定要清晰，不是什么赚钱你就做什么，也不是谁做房地产都可以。”
言外之意，在董小姐看来，地产不是实业，而是一个金融工具，属于金融行业。所以，格力地产跟董明珠团队领导的格力集团是格格不入的。最终，格力集团“分家”。
格力集团所持的格力地产股份无偿划转给珠海投资控股有限公司（即“珠海投资”）。至此格力地产脱离了格力集团，虽然还在使用“格力地产”这个名字，但跟格力集团、格力电器已经不是一家人。
如今，格力集团在轰轰烈烈地进行混改，而格力地产在行业寒冬中挣扎。
此次兜底协议风波跟2015年格力地产的“独立”也有很大关系。脱离了格力集团后，格力地产十分缺钱。
2015年4月28日，格力地产提出要通过定增方式补充资金，首次预案拟非公开发行不超过约2.46亿股，拟募资金额不超过60亿元。但是当时金融市场十分动荡，定增方案一改再改，2016年定增方案“腰斩”，从原来的的60亿变成了30亿元，发行价格从24.37元/股大幅调整到6.78元/股，募投项目也从7个减少至4个。
格力地产创始人、董事长鲁君驷
这30亿元，也是鲁君四和公司高管费尽九牛二虎之力才完成的。格力地产董事长鲁君驷后来曾回忆称，当时股票市场环境不好，而且资本市场也没有举牌地产股的热潮，股票想要成功增发非常困难。那一年，鲁君驷和其他管理层遍访了格力地产前十大、二十大股东，向他们一遍遍介绍格力正在在做的口岸经济和海洋经济以及未来的增值空间，才让包括广州金控、杭州滨创、华润信托在内的六家公司认购了这30亿。在融资艰难的情况下，大股东与投资方签订“兜底协议”，是此前资本市场的常规操作。
其实，兜底协议对于企业来说是负面消息，如果公司有钱，一般都会进行回购。格力地产和珠海投资的不回购、不认账，说到底是因为太穷了，资金不足，无法回购。
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已入“穷途”：房子完全卖不动
格力地产的“穷途”，从2015年从格力集团分离出来的时候就开始了。
自从分离出来以后，格力地产主营业务没有太大的增长，负债率却大幅度上升。截至2019年三季度末，格力地产归属于上市公司股东的净资产为79.2亿元，货币资金29亿元，负债总额241.25亿元，净负债率从2016年的127.79%升至267.9%。
同时，珠海投资也无力施以援手，其控股权岌岌可危。珠海投资所持的8.47亿持股中，4.2亿股已经被质押，而格力地产的股价还有进一步走低风险，珠海投资很可能面临被强制平仓的局面。如此一来，珠海投资距离丢失控制权的危险就更大。
为了股价稳定，为了保证珠海投资的控制权，格力地产和珠海投资不断地“撒币”保股价。
今年以来，格力地产已经进行了3次股票回购，目前还正在进行第四次股票回购。格力地产先后共回购股票2.02亿股，占总股本的9.81%，合计金额约9.8亿元。
一年内四次进行股票回购，这样短期进行大规模股票回购的公司实属罕见，但市场对此反映平平，从目前股价来看，股价仍然保持每股5元左右的低位，回购效果并不好。
在今年4月30日，格力地产在进行第三次股份回购时，还披露了企业第五期员工持股计划草案，5个月后，上述计划宣告流产。经Wind统计，截至10月，沪深两市共有109股在年内推出了员工持股计划，而中途折戟的，包括格力地产在内，仅有两例。
员工持股计划不如预期，说明连企业内部都不太看好公司前景。一计不成，再生一计。
9月5日，格力地产发布公告称，联合金融机构，打算用回购的股票再次进行管理投资，但是这个计划也失败了。格力地产咨询了多家金融机构，最终在金融机构内部审批时因无法实现操作而未能通过。
也就是说，员工、一级市场金融机构都不愿意接手格力地产的股票。
格力地产的短期偿债压力也较大，一年内到期非流动性负债21.74亿元，同比增长48.74%。在即将到来的12月25日，格力地产2014年发行的一笔总额9.8亿元的可转债将到期，如果债券人不选择转股，那么格力地产就要偿还这笔债务。届时，又是一笔庞大的资金支出。
但是，依靠股票回购这种资本手段来保障股价毕竟不是长远之计。要稳定股价，根本上还是要做好企业经营，创造长期利润。说到底，格力地产的股价不行是因为企业经营不太行。在做地产开发这块，格力地产十分外行，从而主营业务造血能力不足，被投资者看空，股价走低。
格力地产从2009年就已经登陆A股，十年过去了，其规模依旧十分“迷你”。
2016年-2018年，被称为全国房地产业飞速发展的三年，而格力地产的营业收入分别为31.2亿元、31.3亿元、30.78亿元。同时，格力地产的存货去化速度慢到被上交所发函质询。半年报显示，格力地产报告期末存货221.63亿元，而预收账款为10.69亿元，仅占存货余额的4.82%，低于行业平均水平。上交所更是直接点名格力海岸项目开发周期为7-9年，还未能全部出售。
对比同行，更能发现进入行业十年的格力地产有多么外行。克而瑞数据显示，今年1-9月，房地产企业操盘金额排行榜中，美的置业以663.9亿元位列第28位。同样是电器跨界做地产，相比美的置业，格力地产差的不是一星半点。
同属珠海市国资委旗下的地产上市公司华发股份，也早已将之远远甩在了身后，华发股份以478.8亿元位列第40位，排名有大幅上升。
而格力地产，排在TOP200之外。
过去十年也是房地产的黄金十年，地产行业已经从冲击百亿变成了冲击千亿、冲击五千亿，但格力地产的规模一如既往地只有几十亿。当前地产寒冬已经来临，格力地产更加没有翻身的机会。
凛冬已至，格力地产或将从“穷途”，走向末路。
