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文｜房小旅

顶着“地产”之名，格力地产却一直做着和房地产不太相干的业务，从海洋经济到现代服务再到进军医疗、重组珠海免税，多元化摊子越铺越大。

10月30日，格力地产发布公告称，格力地产拟以发行股份及支付现金的方式购买珠海市免税企业集团有限公司100%的股权。最终交易价格为122.15亿元，其中，以股份支付的交易对价为114.15亿元，以现金支付的交易对价为8亿元。

而在今年9月份的15天里，格力地产还先后祭出两大动作：下海南拿地和进贵州签约茅台置业。一向低调的格力地产，究竟要做什么？

进军免税

又一场豪赌

此次交易对方为珠海市国资委、城建集团。其中，珠海市国资委持有珠海免税77%的股权，城建集团持有珠海免税23%的股权。

而珠海市国资委也是格力地产的实际控制人，前者对后者持股41.11%。交易完成后，珠海市国资委将直接持有格力地产21.87亿股股份，城建集团将直接持有格力地产4.67亿股股份，两者合计持股占格力地产总股本的74.26%，即这次重组不会改变珠海市国资委的实际控制人地位。

“重组珠海免税，公司现有相关产业的核心竞争力将进一步强化，并发展成为以免税业务为特色的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的大型上市公司。”格力地产方面表示。

珠海免税的业务主要布局于珠海、天津，全资拥有拱北口岸免税店、横琴口岸免税店、九洲港口岸免税店、港珠澳大桥珠港口岸出境免税店、天津滨海机场进境免税店等。其在2018年、2019年的营收分别为22.56亿元、26.69亿元，归母净利润分别为6.43亿元、9.44亿元。重组顺利完成后，珠海免税有望给格力地产贡献不菲的收入。

有消息称，海南将增加第四家享有海南离岛免税品经营资质的市场主体，结果有望在近期公布，而珠海免税正是强有力的竞争者之一。

借助免税概念，格力地产股价暴涨，从4月初的每股4元，到11月4日股价破10元，6个月涨幅超过140%。毕竟免税牌照的价值不可估量，资本市场不断追高格力地产的动机也不难理解。

近几年鲜少在公开市场拿地的格力地产，近日还大手笔拿下三亚一宗优质商住地块。

9月7日，格力地产通过下属全资子公司珠海合联，从华润、金地、招商局等央企手中，斩获三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元控规地块，耗资16.51亿元，占公司上半年收入的五成以上，相当于格力地产过去三年净利润总和。

公告称，此次竞得的地块拟用于建设滨海高端旅游零售商业项目，还将积极引入世界知名的高端商业运营品牌商、具有海南离岛免税资质的企业等，将助力国际旅游消费中心建设。

有分析称，格力地产斥巨资拿地，正是看中了海南离岛免税红利，为其日后拿下免税牌照后的生意铺路。

14天后，格力地产再与茅台集团置业公司达成战略合作协议。双方将就探索酒店免税合作机制、发展文创和文化旅游产业、创新供应平台体系等内容展开战略合作。

格力地产董事长、珠海免税集团董事长鲁君四表示，重组完成后的格力地产，将形成以免税业务为特色的“大消费”产业、发展可期的生物医药“大健康”产业以及坚持精品化路线的房地产业三大核心业务板块。

“格力地产与茅台集团不仅是企业间的合作，双方将在协议的基础上落实合作共识，推动黔粤经济的交融与发展，推动‘西部大开发’和‘粤港澳大湾区建设’两大国家战略的区域合作，为两地经济社会发展带来新的机遇。”鲁君四说。

多元化布局贡献有限

高负债压力极大

格力地产善于抢风口抢热点，副业很多，这也被业内诟病为“不务正业”。

今年3月，有媒体报道称，格力地产旗下“高格”口罩正在积极推进出口业务，预计全年出口1亿片一次性医用口罩等。

也因此，格力地产收到了上交所问询函，其回复问询函表示，“口罩产能、积极推进出口业务”等信息是高格销售口罩销售负责人不熟悉信息披露规则。该信息发布不符合《股票上市规则》的信息披露规定，公司对此向广大投资者致歉。

紧接着，5月10日，格力地产以17亿元买下上海科华生物18.63%的股份，正式进军大健康产业。科华生物是一家体外诊断公司，经营范围包括生化试剂、临床诊断试剂、医疗器械等。收购完成后，格力地产成为科华生物第一大股东。

但广撒网的背后，格力地产的多元化业务贡献收入有限，业绩支撑仍依赖房地产。

格力地产的业务包括房地产、口岸经济、海洋经济以及服务业、金融业，现在还要加上生物医药以及正在重组的免税业务。而主营业务收入主要来自房地产和海洋经济，房地产是大头。

今年上半年，格力地产录得营业收入29.78亿元，其中，房地产板块营收26.79亿元而非房收入合计2.99亿元，营收贡献比仅10.04%。

就地产主业而言，国字头背景的格力地产已连续两年跌出中国房企前200强位置。截至2019年末，格力地产土地储备从2017年的172.86万平方米，降至期末的105.83万平方米。

业绩不佳，格力地产的管理及财务费用却在激增，负债压力极大。

格力地产2020年半年报显示，上半年，格力地产销售费用达7682.9万元，同比上涨71.89%；财务费用达1.44亿元，同比上涨264.97%。格力地产短期借款1.86亿元，同比增加145.23%；一年内到期的非流动负债72.39亿元，同比增加164.82%。

公司剔除预收款后的资产负债率为75.5%，净负债率为214.84%，现金短债比为0.34。地产融资“三道红线”，格力地产全部踩中，未来若想达标，不仅需要加强销售增加回款，还需要缩减债务规模。

据计算，要满足“净负债率不大于100%”这条红线，格力地产需要减少有息负债94.96亿元。要满足“现金短债比大于1倍”，需要减少短期债务48.89亿元。

格力地产急需一个能稳定贡献现金流的业务来源，免税业务无疑是一根救命“稻草”。这次借助海南免税的东风，格力地产能否蹚出一条路子，值得期待。

（文章来源公号：大文旅）